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Blog de Pablo Hijar, concejal por la candidatura de unidad popular Zaragoza en Común

El Plan de Inversiones en Vivienda 2018-2023, a fondo

Una oportunidad histórica para Zaragoza

El aumento del parque público de vivienda ha sido uno de los principales empeños del Gobierno de Zaragoza, con un horizonte -que debe de ser cercano- en el que Zaragoza disponga de 5.000 viviendas de alquiler social. Ese fue uno de los grandes compromisos de Zaragoza en Común, y para ello se dispusieron distintos programas y actuaciones; así como el presupuesto necesario para su desarrollo. Y el presupuesto -la base de cualquier política social- ha superado los 15 millones de euros en 2018, lo que supone más que duplicar el presupuesto existente en 2015 (*1).

Y es en esa voluntad -y en los hechos- donde entronca este Plan de Inversiones en Vivienda 2018-2023, aunque antes creo necesario recordar otras actuaciones que ya han dado unos buenos resultados -a la hora de aumentar el parque municipal de alquiler social- sin la necesidad de construir vivienda nueva. Destaca el programa de captación y movilización de la vivienda vacía “Alegra tu vivienda”, que en noviembre de 2018 superaba las 415 viviendas cedidas por particulares a Zaragoza Vivienda para su destino al alquiler social a cambio de seguridad y ventajas económicas para los propietarios -el programa se puso en marcha en mayo de 2016-. Destaco también la conversión de un edificio de 191 viviendas -situado en Parque Goya- al alquiler social, que hasta la fecha eran VPO de alquiler y que resultaban inaccesibles para amplias capas de población (de hecho más de decenas estaban vacías en 2015). El resultado combinado de estas actuaciones, así como la agilización de la puesta en marcha de las viviendas cuando existe rotación, han permitido 703 adjudicaciones de vivienda de alquiler social desde la entrada del actual gobierno municipal hasta noviembre de 2018. Triplicando las producidas en los tres mandatos anteriores (2003 a 2015). Este gran número de adjudicaciones ha sido posible, ya que el parque municipal de alquiler social ha crecido desde las 1.535 viviendas de alquiler social en 2015, hasta las 2.303 a noviembre de 2018.

En el ámbito de la promoción de vivienda pública y cooperativa -además del Plan que desgranaremos a continuación- existen distintas acciones del Área de Urbanismo que supondrán la llegada de varias decenas de viviendas sociales en los próximos años. Por ejemplo: 26 viviendas en la operación de rehabilitación de Imprenta Blasco; 36 nuevas viviendas en Vadorrey; o las 30 en la operación del Parque Pignatelli. También destacable es la acción coordinada -entre Zaragoza Vivienda y Urbanismo- para lanzar las primeras promociones protegidas de la ciudad mediante el derecho de superficie para su cesión a cooperativas. Los suelos están ubicados en la calle San Blas, con capacidad para 14 viviendas; en la calle Manuel Lacruz, con capacidad para 12 viviendas; y la tercera, en la Avenida de Cataluña, con capacidad para 64 viviendas. En total 90 viviendas protegidas que servirán para potenciar este nuevo modelo de acceso a la vivienda, alternativo a la propiedad -estable y más asequible-.

Presentación del Plan de Inversiones a entidades sociales

Cómo nace el Plan de Inversiones

Desde 2015 vamos perfilando un plan con el objetivo de edificar todo -o casi todo- el suelo patrimonial de Zaragoza Vivienda, estudiando -entre otras acciones- la puesta en marcha de proyectos detenidos en anteriores mandatos. Las primeras patas de este plan fueron los proyectos de alojamientos con servicios comunes, uno en Las Fuentes (80 alojamientos) y otro mediante la rehabilitación de Pontoneros (61 alojamientos). El primero está en construcción y el segundo -desgraciadamente- ha sido bloqueado hasta ahora por PP, Cs y PSOE. Como explicaba -al mismo tiempo- Zaragoza Vivienda trabaja en la actualización de distintos proyectos repartidos en varios distritos. Poco a poco vamos perfilando el alcance de un “Plan de Inversiones”, así como la captación de la financiación necesaria para su puesta en marcha.

También, gracias al contacto directo con los vecinos y las vecinas de las viviendas municipales, así como con plataformas o entidades que trabajan en su entorno, se decide diseñar un plan de rehabilitación energética de las viviendas municipales. No es admisible que la pobreza energética pueda campar en la vivienda social, como tampoco resulta recomendable la nula eficiencia en el ahorro de energía en la edificación pública. El diagnóstico parecía claro. Las promociones municipales construidas a finales de los años 80 y principios de los 90 -construidas con normativas y prácticas constructivas de la época, hoy obsoletas- necesitan de una rehabilitación integral en términos de ecoeficiencia. A corto plazo, ya se han realizado actuaciones de emergencia en cerramientos de varias decenas de domicilios de las viviendas de Pedro Saputo, gracias al Plan Contra la Pobreza Energética del Ayuntamiento.

El importante aumento presupuestario de las políticas de vivienda, la buena situación financiera de Zaragoza Vivienda -además de la mejora de la del propio Ayuntamiento- y la posibilidad de acudir a una financiación en condiciones ventajosas por parte del Banco Europeo de Inversiones -BEI- abrió la posibilidad a centralizar estas actuaciones en un único plan con un horizonte de ejecución desde la fecha actual hasta 2023. El plan incorporaría la construcción de nuevas vivienda sociales, así como una importante rehabilitación del parque municipal de vivienda en términos de eficiencia energética.

Las cifras del Plan

El plan supondrá una inversión total ligeramente superior a los 72 millones de euros. De los cuales 45 irán destinados a 14 promociones que sumarán 308 viviendas; 18 locales; 324 plazas de aparcamiento; y 222 trasteros. Las promociones irán situadas en Arrabal, Azucarera, Valdefierro, Las Fuentes y Casco Histórico. Serán proyectos de pequeña o mediana escala, que en algunos casos supondrán un importante efecto de regeneración urbana.

Distribución nuevas promociones de Alquiler Social

27 millones se invertirán en la rehabilitación de 842 viviendas de alquiler social en términos ecoeficientes. Son promociones construidas ahora hace casi 30 años, que están dando muestras de desgaste importante en cuestión de eficiencia energética. La actuación en las más de 800 viviendas está repartida en 8 grupos o promociones en los distritos de Actur-Rey Fernando, Casco Histórico, Oliver-Valdefierro y Miralbueno. Es necesario constatar que estructuralmente y con carácter general las edificaciones se encuentran en buen estado.

Localización acciones de rehabilitación ecoeficiente

Del coste total de la inversión necesaria, la mitad obtendrán financiación del Banco Europeo de Inversiones. Que ha denominado el plan como “Zaragoza energy efficient social housing” y en su último Comité de Dirección aprobó la operación trasladando su oferta a Zaragoza Vivienda. La propuesta trasladada por el BEI -si el préstamo se concediera a 10 de diciembre de 2018- tendría un tipo fijo del 2,225% o un tipo variable de Euribor a seis meses más 0,966%. A 25 años, sin garantías, ni avales. Además marca un máximo de financiación -50% de la inversión total- hasta los 40 millones de euros, que permitiría una inversión total de hasta 80 millones. Finalmente el plan supondrá una inversión global de 72 millones y por tanto la financiación solicitada serán 36 millones de euros. Unas condiciones inmejorables para una operación de esa envergadura.

Es necesario señalar que el Ayuntamiento de Zaragoza ha consignado durante estos últimos años -2016, 2017 y 2018- 6,5 millones de euros destinados a proyectos que forman parte del Plan de Inversiones; así como obtenido financiación participada por la banca ética y cajas rurales por valor de 5,3 millones (operación financiera para la puesta en marcha de los alojamientos con servicios comunes en Las Fuentes). A lo que hay que sumar 800.000 euros de subvención del programa europeo de innovación en la eficiencia energética “Buildheat” para la rehabilitación de 53 viviendas en Oliver y una aportación de Zaragoza Vivienda de 1,3 millones de recursos propios. En total 13,9 millones de euros de la financiación del Plan de Inversiones ya se encuentran resueltos, reduciendo considerablemente las aportaciones municipales que será necesario realizar en los próximos años.

En total quedarán 22 millones de euros por consignar a través de los presupuestos del Ayuntamiento de Zaragoza en el periodo de 2019 a 2023. Una cantidad y plazos asequibles para el presupuesto municipal dedicado a vivienda (16 millones en el borrador presentado por el gobierno para 2019), y para la capacidad financiera del Ayuntamiento gracias al trabajo del Área de Economía -que han logrado sacar a la ciudad del Plan de Ajuste al que estaba sometida-.

Por otro lado, es necesario advertir que aún quedan fondos por captar que reducirán la aportación municipal. El “Plan” concurrirá a la convocatoria del programa europeo «Elena» que puede permitir -en este caso mediante subvención a fondo perdido- el ahorro de parte de los costes proyectuales -que suponen entre 5 o 6 millones del coste total del plan-. Además debemos de señalar la buena disposición encontrada en Jose Luis Soro -Consejero de Vertebración del Territorio, Movilidad y Vivienda del Gobierno de Aragón- y su equipo, para la llegada de financiación del Plan Estatal de Vivienda -que dispone de una línea específica para la promoción de vivienda pública para el alquiler-.

La rentabilidad social

En total 1.150 familias se verán beneficiadas directamente por el Plan de Inversiones. Ya sea por el acceso a una vivienda social o por disfrutar de la mejora de confort que comportará la rehabilitación. Además, los técnicos de Zaragoza Vivienda estiman -en un cálculo contenido- que supondrá la creación de 1.300 empleos durante los años de ejecución.

Como comentaba al principio, es urgente lograr llevar el parque de vivienda de alquiler social en nuestra ciudad a las 5.000 unidades. Y hablamos de un objetivo de emergencia, en realidad Zaragoza -como todas las ciudades del estado- necesitan muchos miles de viviendas sociales más. Es necesario recordar que España sufre un atraso histórico en políticas de vivienda, partimos de un parque público del 1,5% del total de vivienda edificada, frente al 15% de los países de nuestro entorno. No es casualidad que España fuera el país que más sufrió la burbuja inmobiliaria, y tiene mucho que ver con la ausencia de vivienda social, combinada por el favorecimiento del sobre-endeudamiento familiar para el acceso a la vivienda en propiedad.

Para los de siempre, invertir 72 millones de euros en la vivienda pública resultará un despilfarro. Seguro que lo hubieran preferido malgastar en grandes eventos internacionales o en grandes operaciones urbanísticas que generen espirales especulativas en la ciudad (lo que ellos llaman “oportunidad de negocio”). Para nosotros y nosotras sin embargo, la inversión en vivienda pública (tanto en promoción, como en rehabilitación) es una oportunidad con una enorme rentabilidad social y también económica. Consolida derechos, mejora la calidad de vida, genera empleo, añade innovación en el sector de la construcción… Luego algunos dirán que las ideas que defendemos “están anticuadas”, frente a la presunta modernidad que representan los modelos de ciudad que permitieron el estallido de la burbuja inmobiliaria como parte indisoluble de la crisis capitalista en España.

Asamblea vecinal en la AVV Puente Santiago sobre el Plan de Inversiones

La lucha contra el cambio climático y la pobreza energética

Una de las señas de identidad del Plan de Inversiones es la construcción y rehabilitación ecoeficiente, en la línea marcada por la directiva europea de “consumo energético casi nulo” y los objetivos de reducción de emisiones comprometidos por España y la Unión Europea. Una línea de actuación que encaja también en la lucha contra la pobreza energética y los planes de la UE, que pretende provocar la inversión de más de 10.000 millones de euros (de fondos públicos y privados) para proyectos de eficiencia energética -que entre otros fines tiene sacar de la pobreza energética a más de 3 millones de europeos y europeas-. Y totalmente necesaria en España, que sufre un retraso -que podemos tasar ya de histórico- en las políticas de rehabilitación energética.

El manifiesto presentado por 33 entidades de Zaragoza recientemente apoyando el “Plan”, del que luego daré cuenta, nos recuerda: “Para alcanzar esos objetivos, los diferentes países miembros están poniendo en marcha políticas de rehabilitación, consiguiendo a través de las mismas diferentes tasas anuales de rehabilitación energética del parque (entiéndase como velocidad de rehabilitación), que están siendo medidas por Europa. España tiene una de las tasas más bajas, con un 0,08% en 2014. Los países con tasas más altas rondan el 2%.”

La rehabilitación de las 842 viviendas, supone una actuación en casi el 50% del parque patrimonial -destinado al alquiler social- de Zaragoza Vivienda, en estos momentos superior a las 1.700 viviendas. Un cifra que sirve para entender la envergadura de la operación y su importante significado. El ahorro estimado de emisiones provocado por la rehabilitación supondría 1.365.768 Kg CO2/año, una cifra nada despreciable que equivaldría al CO2 que absorberían unos 140.000 árboles(*2). Las administraciones públicas deberían de ser ejemplares en las políticas de eficiencia energética, así como deberían abrir camino en la sociedad para adoptar técnicas constructivas que permitan disminuir consumos y emisiones. Este plan coloca a Zaragoza en esa dirección. Esta característica del “Plan” se funde de forma trasversal con las innumerables actuaciones en este sentido encabezadas por el Área de Urbanismo y Sostenibilidad. La de mayor impacto (en este caso en ahorro económico): la compra directa de energía por parte del Ayuntamiento en el mercado mayorista.

Minusvalorar como hizo Lola Campos -Concejala del PSOE y portavoz en asuntos de vivienda- la necesidad del cumplimiento con la directiva de “consumos energéticos casi nulos” en recientes fechas, es de miras muy cortas -en mi opinión-. E incluso irresponsable, al poner en duda el compromiso de las administraciones públicas con las obligaciones contraídas por la UE en la reducción de emisiones. Además reducir consumos y emisiones -estaremos de acuerdo- es un avance social, medioambiental y económico.

Más allá del compromiso contra el cambio climático; las inversiones en materia de eficiencia energética, devuelven de forma rápida economías -y sus plazos de amortización son ampliamente menores a los plazos de amortización de la financiación crediticia-. Y en este caso hablamos de una amortización social, ya que el ahorro de energía beneficiará directamente a los vecinos y las vecinas residentes en viviendas municipales -que verán reducida su factura energética-. Disponer de una temperatura adecuada supone una mejora del confort y la salud. Una de las señas de identidad de la pobreza energética es el deterioro de la salud -con especialmente incidencia en niños y niñas, así como en población mayor o enfermos crónicos-. Por tanto el retorno social de estas inversiones, supera los límites cuantificables en el balance económico del plan de viabilidad de esta operación. Y además, da respuesta a dos necesidades acuciantes: disminuir el deterioro medioambiental y luchar contra la pobreza energética. Que arrastran grandes apoyos sociales, al igual que la aspiración de la conquista del derecho de acceso a una vivienda digna a precios adecuados en el Estado español.

 

Gráfica realizada por la Concejalía de Vivienda y Deporte

Algunas respuestas al debate

Hasta ahora el único grupo municipal que ha mostrado su desacuerdo con el Plan de Inversiones en Vivienda 2018-2023 ha sido el del PSOE, encabezado por Carlos Pérez Anadón. En un intento -pienso- de marcar posición al resto de grupos de la oposición, salió de forma pública y precipitada -a través de la comparecencia de Lola Campos el pasado 7 de diciembre- con unos argumentos que no ha quedado otra posibilidad que responder. Ya he comentado que entre los argumentos se encontraba que “invertir en viviendas ecoeficientes era un gasto innecesario”; se facilitó un coste por vivienda construida muy inflado para intentar desprestigiar el Plan de Inversiones; y se culminó con la idea de que “esta iniciativa hipotecaba las políticas de vivienda de los próximos mandatos”.

El coste por vivienda del plan está muy alejada de las cifras ofrecidas por el Grupo Municipal del PSOE para justificar el anuncio de posición… Planteó que el coste por vivienda construida del “Plan” era 200.000 euros. Una cifra muy abultada. El coste real por vivienda (construida cumpliendo la directiva europea de consumo energético casi nulo y utilizando el estándar Passive House) es de 93.104 euros -sin IVA-. Si se añade el garaje y trastero -que no todas las promociones tienen- alcanzaría los 111.589,21€ -sin IVA-. Si bien es cierto, que adecuar proyectos y prácticas a los estándares descritos en materia de eficiencia energética suponen un lógico incremento del presupuesto y un esfuerzo técnico, este no es significativo en el volumen de la operación y, como ya hemos explicado, obtendrá una rápida amortización social mediante el ahorro de gasto energético por parte de los inquilinos. Además de los efectos positivos -ya citados- en la reducción de emisiones.

En todas las presentaciones del Plan de Inversiones, nos hemos esforzado en demostrar que no hipoteca la capacidad inversora del Ayuntamiento de Zaragoza, ni tampoco de la sociedad Zaragoza Vivienda. Los cálculos facilitados por los técnicos de Zaragoza Vivienda a los grupos municipales (tanto antes del verano, como en el último Consejo de Administración) así lo señalan. Según estos cálculos, la buena situación financiera de Zaragoza Vivienda permitiría emprender otro proyecto -similar al actual- en el corto plazo, si así los dispusieran las próximas corporaciones municipales. Y la situación económica del Ayuntamiento de Zaragoza, como explicaba, avala también un necesario aumento de la inversión municipal.

Un plan que provoca grandes acuerdos

No ha sido una casualidad que 33 entidades lanzaran el pasado 4 de diciembre un “Manifiesto a favor del Plan de Inversiones 2018-2023 de Zaragoza Vivienda”. Entidades de todo tipo: las federaciones vecinales; las principales organizaciones sociales de la ciudad; colegios profesionales; sindicatos; o la federación de empresas de la construcción… Animaban al acuerdo de los grupos municipales para poner en marcha el Plan de Inversiones. El manifiesto ponía de relieve la oportunidad que supone para la ciudad, en los mismos ejes que he desarrollado en este artículo: rentabilidad social; reducción de consumos y emisiones; erradicación de la pobreza energética; creación de empleo; e innovación en las prácticas constructivas. (*3)
Decía que no es casualidad, ya que es un plan que enlaza muchas aspiraciones. Y también muchas necesidades. Supone además una importante inversión en un nuevo modelo de generación de empleo y riqueza social con el liderazgo del sector público, en áreas que deberían de ser estratégicas en el Estado español -como es la promoción de vivienda pública y la rehabilitación energética-.

Representantes de las entidades en la presentación del manifiesto

La decisión definitiva: en enero 2019.

En el último Consejo de Administración de Zaragoza Vivienda se informó y debatió de forma amplia sobre la iniciativa, y también se compartieron las condiciones de la operación con el BEI. Ya en mayo de este año, se presentaron las principales líneas y cifras del proyecto a todos los grupos municipales -que incluían previsiones del coste de la financiación-. El Plan de Inversiones ya ha sido aprobado por el Gobierno de la Ciudad, y como hemos explicado el Comité de Dirección del BEI también ha dado el visto bueno a la operación financiera que lo soporta. En estos momentos, el único paso pendiente para su puesta en marcha, es la aprobación por el Pleno del Ayuntamiento de Zaragoza de la captación de la financiación europea.

En el Consejo de Administración ningún grupo se decantó por anunciar su voto negativo, aunque el grupo del PSOE mantuvo sus críticas. De hecho algunos grupos adelantaron que no se opondrían a su aprobación. Sin embargo, pidieron una oportunidad para poder sumarse, pidiendo más diálogo “político”. Reconocieron que técnicamente se había satisfecho toda la información disponible y la reunión se realizó en un tono razonable. Nadie se siente cómodo en la oposición a una oportunidad como esta, más sabiendo que hay una parte de los vecinos y las vecinas de la ciudad expectantes de su puesta en marcha. Y nosotros somos conscientes que es un plan ambicioso e importante que merece cualquier esfuerzo por nuestra parte para propiciar el máximo consenso posible. Así el Alcalde se ofreció para encabezar una ronda de reuniones con los Grupos Municipales y poder dialogar en los próximos días. Avanzando un más que posible acuerdo -en mi opinión- y caminar así hacia el Pleno de diciembre, que servirá para escuchar las conclusiones de los grupos con anterioridad de la aprobación definitiva de la captación de créditos en enero del próximo año.

 

 

(1) El presupuesto destinado a vivienda por parte del Ayuntamiento de Zaragoza en 2015 (último año del anterior mandato) fueron 6,7 millones de euros. En 2018 han sido 15,2. Y en el proyecto de presupuesto para 2019 figuran 16,7.

(2) Los técnicos de Zaragoza Vivienda, consultando los datos facilitados por el Ministerio de Agricultura sobre absorción de CO2 -y también consultando distintos estudios y publicaciones-. Establece una absorción de CO2 por ejemplar y año en una horquilla de 5,6 a 14,8 kg de CO2.

(3) Enlace “Manifiesto a favor del Plan de Inversiones 2018-2023 de Zaragoza Vivienda”. https://catedrazaragozavivienda.files.wordpress.com/2018/12/manifiesto-a-favor-del-plan-de-inversiones-2018-2023-de-zaragoza-vivienda.pdf

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